پرتال کانون کارشناسان دادگستری استان قزوین
قابل توجه همکاران گرامی گروه 6 (راه وساختمان) دررابطه با گزارشهای کارشناسی:
قابل توجه همکاران گرامی گروه ۶ ، دررابطه با گزارشهای کارشناسی:
نظر به اینکه گزارشهای کارشناسی که جهت ارائه به ادارات و دادگاه ها و محاکم بایستی بگونه ای تنظیم و تحریر و تایپ شوند که با یکدیگر هماهنگ و حاوی اطلاعات کامل باشند . لذا رعایت نکات ذیل توصیه می گردد که بعنوان الگوئی هماهنگ مورد عمل قرار گیرد.
الف – کلیات
– گزارشهای کارشناسی خوانا ، بدون خط خوردگی ، با جملات ساده و جامع تهیه و اظهار نظر بصورت منجز و غیر قابل تفسیر باشد.
– گزارشهای کارشناسی در اوراق نوشته شوند که حاوی سربرگ کارشناسی باشد و تمام اوراق دارای امضاء و در صورت امکان مهر کارشناسی باشند و
– کروکی محل کارشناسی بعلاوه یک عکس از نمای اصلی و درصورت امکان داخل اعیانی ها ضمیمه گزارش ها گردد.
– اظهار نظر کارشناسی بایستی در چهار چوب صلاحیت های مصوب کارشناسی مندرج در پروانه کارشناسی باشد و چنانچه ابهامی در تفسیر صلاحیت ها باشد ، قبل از قبول کارشناسی ، موضوع در هیئت رئیسه گروه مطرح و رفع ابهام گردد.
– در مورد زمینهای مورد ارزیابی :
ب – ضرورت توجه به نکات ذیل ودرج در گزارشهای کارشناسی
– تاریخ تنظیم گزارش
– نام کامل متقاضی کارشناسی
– آدرس کامل مورد کارشناسی ( شهر ، محل ، خیابان اصلی ، شماره شهرداری ، ( شماره آپارتمان در صورت لزوم و کد پستی )
– درج اهم مفاد مدارکی که مورد استناد قرار گرفته است.
– نوع بهره برداری ملک مورد ارزیابی ( مسکونی ، تجاری ، اداری ، صنعتی و … )
– چنانچه ملک مورد ارزیابی ید مستأجر یا مستأجرین باشد در نظریه لحاظ و اعلام می شود.
– ارزش سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت و دیگر حقوقی صنفی جداگانه برآورد و اعلام می شود.
ج – مشخصات کامل سند مالکیت ( معمولاً بر اساس اصل سند مالکیت ) شامل :
شماره ی چاپی دفترچه ، شماره پلاک ثبتی ( که بصورت شماره ی ملک در اسناد مالکیت نوشته میشود) ، شماره ثبت سند ، شماره ی صفحه ، شماره ی دفتر ، تاریخ صدور سند مالکیت ، نام اولین و آخرین مالک ( یا مالکین میزان سهم آنها نسبت به ششدانگ ملک ) ، نوع ملک بر اساس سند ( زمین ، آپارتمان ، کارخانه ، زمین با ساختمان و … ) ، مساحت ملک ( عرصه ، اعیان آپارتمان ) ، شماره قطعه و سایر مشخصات ملک مانند وقفی یا انتقالی بودن از بعضی سازمانهای دولتی ( مانند سازمان زمین شهری ) و در رهن و یا بازداشت قرار داشتن ملک ، با تازگی سند مالکیت یک برگی جدیدی توسط اداره ثبت اسناد و املاک صادر می شود که علاوه بر مشخصات کامل ملک و مالک ( یا مالکین ) ، نشانی و نقشه موقعیت محل نیز در آنها آورده می شود.
توجه : نوشتن این که ” ملک متعلق به ….. ” است ، در واقع تصمیم گیری قضائی است و باید از نوشتن آن پرهیز نمود ، چون ممکن است مالک واقعی ملک با فردی که نامش در سند مالکیت آورده شده است متفاوت باشد .
د – مشخصات کامل ملک :
مشخصات کامل ملک مورد بازدید شامل :
تعداد طبقه های ساختمان ، نوع ساختمان ، ( اسکلت و سقف ) ، نما ، مساحت ها اعم از زمین و ساختمان بر اساس اندازه گیری انجام شده یا بر اساس مدارک مثبته مانند گواهی پایان ساختمان ، برگه عوارض نوسازی و … که مساحت های مجاز زیر بنا را تعیین می نماید( توجه : جز مساحت مندرج در سند مالکیت ، در سایر موارد هر کدام که کمتر است ملاک ارزیابی قرار می گیرد ) درباره آپارتمان ها ، محل وقوع آن در طبقه ساختمان و جهت آن ، نوع بهره برداری ( مسکونی ، اداری ، صنعتی ، کارگاه و گاهی تجاری ) ، مشخصات عمومی ساختمان شامل مشاعات و امکانات ورزشی مانند استخر سرپوشیده ،سونا ،جکوزی و … بطوریکه بتون از این اطلاعات به مرغوبیت و امکانات ملک پی برد .
۱. تطبیق موقعیت محل مورد بازدید با سند مالکیت :
تطبیق موقعیت محل مورد بازدید با سند مالکیت به وسیله بررسی برگه عوارض نوسازی یا مدرک دیگری که پلاک ثبتی و نشانی محل در آن قید شده باشد انجام می گرید و با تطبیق حدود ملک با محل از لحاظ حدود اربعه ( و در مورد آپارتمان ها ، همچنین طبقه و جهت آن ) ، نتیجه گیری می شود که حدود مندرج در سند مالکیت و ملک با یکدیگر مطابقت دارند یا خیر ؟
۲. قرار گرفتن قسمتی از زمین در طرح تعرض گذر
چنانچه بعلت قرار گرفتن قسمتی از ملک در طرح تعریض گذرهای مجاور ، مقداری از مساحت ملک کسر شده باشد ، لازم است مطلب به صراحت نوشته شود و ” مساحت باقی مانده زمین ” ملک ارزیابی قرار گیرد.
۳. املاک سهل البیع برای وثیقه گذاری
فقط املاک سهل البیع می توانند برای وثیقه گذاری مورد قبول قرار گیرند . بنابراین ، نکات زیر لازم است مد نظر قرار گیرند:
۴. سرقفلی و حقوق کسب و پیشه و تجارت املاک تجاری قابل قبول برای وثیقه گذاری نمی باشند
حتی اگر مغازه در اختیار مالک ملک باشد ، مگر در شرایط خاص و با دستور کتبی مسئولین با ارجاع کننده کارشناسی
۵. بدون رأی کمیسیون ماده ۱۲ زمین شهری مبنی بر دایر یا بایر بودن ، ملک ارائه شده بصورت ” زمین ” قابل قبول برای وثیقه گذاری نمی باشد . زمین های دایر و بایر پس از مشخص شدن کاربری ، قابل ارزیابی می باشند . با توجه به متغیر بودن نظر شهرداری درباره زمینهایی که از دید شهرداری ” فاقد کاربری ” می باشند ، لازم است فقط پس از اطمینان از هدف شهرداری از ذکر این مطلب و با لحاظ آن ارزیابی شوند
۶. اگر به هر دلیل ( مانند وجود متصرف ، وجود مستأجر یا فقط بسته بودن ملک ) اجازه ورود به داخل ملک داده نشود یا امکان ورود به آن فراهم نشود ، تا فراهم آمدن ورود به داخل ملک ، ملک بطور کلی قابل ارزیابی جهت وثیقه گذاری یا غیره نمی باشد.
( توجه : ممکن است از طریق سند عادی یا المثنی سند مالکیت ، ملک واگذار شده باشد و مالک قبلی بخواهد موضوع را مخفی نماید)
۷. اگر ملک در رهن قرار داد یا در اختیار مالک نیست و مثلاً به اجاره داده شده است یا متصرف دارد ، لازم است مطلب در گزارش نوشته شود.
۸. نوشتن اعداد
ارقام مهم مانند مساحت ها و مبالغ ارزیابی ، لازم است علاوه بر عدد با حروف نیز نوشته شوند. مانند: ۸۵۰/۰۰۰/۰۰۰ ( هشتصد و پنجاه میلیون ) ریال
۹. گرد کردن اعداد
در محاسبه ارزش ها ممکن است با ارقام ریز مواجه شویم مانند : ۳/۱۹۹/۱۶۲/۵۰۰ ریال
روشن است که در مبلغ سیصد میلیون تومان ، تخمین مبلغ با دقت ۱۶۲/۵۰۰ریال ساده و حتی ممکن نیست و در خرید و فروش املاک نیز به چنین مبالغی برخورن نمی شود . در نتیجه پیشنهاد می شود این گونه ارقام بصورت منطقی گرد شوند . یعنی بجای مبلغ بالا ، رقم ۳/۲۰۰/۰۰۰/۰۰۰ ( سه میلیارد و دویست میلیون )ریال نوشته شود.
